Landsskatteretten har her i efteråret truffet en ganske interessant afgørelse vedrørende den såkaldte 15% regel.

En ”bedstefar” havde erhvervet en ejendom til 62 mio. DKK for blot 3 måneder efter at overdrage den til 4 børn og børnebørn i fællesskab til en pris på kun 32.,3 mio. DKK svarende til den senest kendte ejendomsvurdering minus 15%.

SKAT mente at der forelå særlige omstændigheder i form af den højere købspris. Klager mente at han var berettige til at bruge 15% reglen fordi der var tale om en – delvis – gaveoverdragelse.

Landsskatteretten gav klager medhold. Der var ikke siden seneste ejendomsvurdering sket ændringer af ejendommens status, anvendelse og anvendelsesmuligheder og der var ikke lavet større ombygningsarbejder m.v. på ejendommen efter seneste ejendomsvurdering. Det forhold at ejendommen – for ganske nylig – var erhvervet til en betydeligt højere pris og at ejendomsvurderingerne var suspenderet var ikke at betragte som sælige omstændigheder.

SKAT bliver – sagt med andre ord – holdt op på de ejendomsvurderinger som de nu engang har foretaget og har ingen fortrydelsesadgang.

Med afgørelsen har Landsskatteretten stadfæstet gældende praksis. Man traf en lignende afgørelse i 2007 hvor en arving havde fået udlagt en ejendom fra et dødsbo til en værdi der var betydeligt lavere end handelsværdien. Også her anførte man at 15% reglen kan anvendes hvis der ikke er sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen. At udfaldet her blev anderledes skyldtes alene det forhold at arvingen samtidig gav arvekald på et beløb på 2,7 mio. DKK overfor den anden arving som kompensation for at ejendommen blev udlagt til den lave værdi.

Særligt når vi taler om forældrelejligheder er der det særlige at disse – normalt vist – er vurderet som såkaldte bundne lejligheder der ikke er fri for lejemål (lejemålet til sønnen/datteren). I det øjeblik hvor sønnen/datteren erhverver lejligheden bliver den fri for lejemål.

Selvom man ved at ejendomsvurderingen for en ”bunden lejlighed” typisk udgør ca. 50% af den almindelige ejendomsvurdering kan man ikke støtte ret på ejendomsvurderingen eller omregne til en ”fri lejlighed” i denne situation. Her vil 15% reglen kun kunne anvendes hvis man forud for en overdragelse til sønnen/datteren foranlediger at SKAT omvurderer lejligheden hvorved der fremkommer en ny ejendomsvurdering.

Til gengæld er der intet til hinder for at sønnen/datteren så efterfølgende videresælger lejligheden til en højere pris. Sørg dog for at blækket på overdragelsesaftalen ikke er tørt før sønnen/datteren står som tinglyst ejer af lejligheden.

Det næste er så om man fra ministeriets side vælger at anke Landsskatterettens afgørelse. Dette er næppe sandsynligt, idet der som anført ovenfor er tale om en stadfæstelse af gældende praksis og tidligere afgørelser.

Det man kan befrygte er derimod om 15% reglen får lov at bestå fra politisk side. Der er tale om en ”regel” som baserer sig på arv- og gaveafgiftscirkulære fra 1982 og den har tidligere været ”oppe i vælten” flere gange. Man kan befrygte at Landsskatteretten med denne afgørelse – utilsigtet – har gjort at man fra politisk side vil give 15% reglen dødsstødet.

Overvejer man derfor at overdrage fast ejendom indenfor familien (i lige op- og nedadgående retning) så bør man handle indenfor nærmeste fremtid. Sørg for at tilrettelægge det med et gaveelement så der udløses en mindre gaveafgift. Derved er man inde under 15% reglens rækkevidde. Herved vil SKAT også kun kunne gribe ind senest 6 måneder fra modtagelsen af gaveanmeldelsen.